Administradores de conjuntos residenciales no pueden imponer sanciones a los copropietarios

En Colombia, la Ley 675 de 2001, que regula la Propiedad Horizontal, establece de manera explícita que los administradores de conjuntos residenciales no tienen la facultad legal de imponer sanciones a los propietarios o residentes.

Esta normativa busca promover la convivencia armónica, el respeto al debido proceso y la corresponsabilidad dentro de los edificios y unidades residenciales. Sin embargo, es común que algunos administradores asuman funciones sancionatorias que la ley no les otorga, aplicando medidas disciplinarias sin respaldo jurídico.

De acuerdo con expertos en derecho, estas actuaciones son contrarias a la ley y pueden vulnerar derechos fundamentales, especialmente el derecho al debido proceso. La abogada Stephanie Rendón explicó que “un administrador que impone sanciones actúa por fuera del marco legal; es como si lo hiciera un carnicero o un panadero”, enfatizando la falta de competencia sancionatoria en estos casos.

La Ley 675 regula las relaciones entre los bienes privados y comunes, los derechos y deberes de los copropietarios, y las normas de convivencia. En materia económica, dispone que los propietarios deben pagar las cuotas mensuales fijadas por la asamblea general para cubrir gastos administrativos, mantenimiento y servicios de las áreas comunes. En caso de mora, la administración puede publicar la lista de deudores y cobrar intereses de hasta una y media veces el interés bancario corriente, pero no aplicar sanciones disciplinarias.

Solo la asamblea general o, si el reglamento interno lo permite, el consejo de administración, puede decidir sobre sanciones, siempre siguiendo el procedimiento establecido. Según el artículo 60 de la ley, estas decisiones deben garantizar el derecho de defensa y contradicción del presunto infractor, evaluando la gravedad de la falta, su intencionalidad y posibles atenuantes.

La norma también aclara que los propietarios de apartamentos en el primer piso no están obligados a pagar mantenimiento de ascensores, salvo que los utilicen para acceder a otras zonas comunes, parqueaderos o depósitos.

En conclusión, la Ley 675 de 2001 protege a los residentes frente a posibles abusos de autoridad por parte de los administradores y reafirma que solo los órganos competentes pueden imponer sanciones, siempre bajo el respeto al debido proceso y la legalidad.